Perguntas Frequentes
1. Quem pode emitir a guia de ITBI?
Em Jundiaí, a guia de ITBI pode ser emitida por qualquer interessado que se cadastrar no Sistema ITBI Web.
Para isso, deve-se acessar o Sistema ITBI Web .
Para melhor compreensão, recomenda-se ler o Manual do Usuário e assistir aos Vídeos Explicativos.
2. O que é ITBI?
ITBI é a sigla de Imposto sobre a Transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de Bens Imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição.
Em termos simples, é um imposto municipal cobrado quando ocorre a compra de um imóvel. É diferente do imposto estadual – ITCMD – que é cobrado quando ocorre a doação de um imóvel ou o falecimento de uma pessoa.
3. Como saber se pago o ITBI para a Prefeitura de Jundiaí?
O ITBI deve ser pago ao Município de Jundiaí quando o imóvel for localizado na cidade.
As cidades Cabreúva, Campo Limpo Paulista, Itupeva, Jarinu, Louveira e Várzea Paulista antigamente tinham seus registros e matrículas processados pelos cartórios de registro de imóveis sediados em Jundiaí, mas o ITBI não é devido para Jundiaí, mas para a cidade da sua localização.
4. Quando o ITBI deve ser pago?
O ITBI deve ser pago antes do registro do instrumento de transmissão da propriedade no Cartório de Imóveis.
Ao emitir a guia de ITBI, a data de vencimento será de 30 (trinta) dias.
Caso não pague, não haverá cobrança de multa, juros ou inscrição em dívida ativa. Isso não ocorre porque o fato gerador do ITBI é o registro no Cartório de Imóveis.
Após o vencimento e não pagamento, uma nova guia deverá ser emitida, pois a anterior será cancelada automaticamente pelo Sistema ITBI Web.
5. O que acontece se eu ficar com o contrato na gaveta por anos sem registrar?
Enquanto não houver o registro na matrícula no Cartório de Imóveis não haverá nenhuma penalidade.
Não há um prazo obrigatório em Jundiaí para a regularização, mas lembre-se que o Código Civil deixa claro que proprietário no Brasil é somente quem registra no Cartório de Imóveis.
Aquilo que se deve observar ao demorar para regularizar é a base de cálculo do ITBI, que é o valor de mercado do imóvel no momento do registro.
Exemplo: Comprou um imóvel em 2020 e não efetuou o registro até o momento. Quando for emitir a guia de ITBI, a Fazenda Pública irá entender que houve indício de subavaliação da base de cálculo se for utilizado o mesmo valor da compra de 2020 para a apuração do imposto.
6. Qual a base de cálculo do ITBI?
Em Jundiaí, a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, não podendo ser inferior:
I – no caso de imóveis urbanos, ao valor do imóvel definido no IPTU;
II – no caso de imóveis rurais, ao valor declarado no ITR.
O valor tributável informado na guia de ITBI pelo contribuinte possui presunção que é o valor de mercado, podendo a Fazenda Pública instaurar processo administrativo para análise, na forma da legislação.
Conforme artigo 38 e 148 da Lei 5172/1966 – Código Tributário Nacional – CTN e artigo 140 da LC 460/2008 – Código Tributário Municipal – CTM.
7. Qual a alíquota do ITBI?
A alíquota do ITBI no Município de Jundiaí é de 2,50%.
Há duas exceções:
1º – A previsão para o imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH – ou pelo Sistema Financeiro Imobiliário – SFI -, em 60 ou mais prestações, em que o ITBI é calculado da seguinte forma:
a. alíquota de 1,50% sobre até R$ 120.000,00 do valor financiado;
b. alíquota de 2,50% sobre o restante do valor, financiado ou não.
2º – Quando o adquirente for pessoa jurídica regularmente optante pelo Simples Nacional, nos termos da legislação federal vigente, na data da ocorrência do fato gerador do imposto, a alíquota será de 1,50% (um inteiro e cinquenta centésimos por cento), aplicável apenas uma única vez e para um único imóvel
Imóvel adquirido por consórcio ou financiado fora das condições expressas acima possuem alíquota de 2,50%.
Não há previsão de desconto de 50% na alíquota para aquisição de primeiro imóvel e o desconto previsto na legislação federal é para as custas de registro no Cartório de Imóveis, não para o ITBI, que é imposto municipal.
8. Quem é o responsável pelo pagamento do ITBI?
Em termo simples, é o comprador de um imóvel que deve pagar o ITBI.
A legislação prevê como contribuintes do ITBI o adquirente, o comprador e o cessionário. Já o
vendedor, o transmissor e o cedente são responsáveis tributários.
9. É possível parcelar o ITBI?
Em Jundiaí, não há previsão legal para parcelamento do ITBI antes da ocorrência do fato gerador.
Após o registro no Cartório de Imóveis, caso haja diferença entre o valor de declarado e o valor de mercado, poderá o contribuinte solicitar o parcelamento.
10. Qual o valor a ser pago de ITBI?
Acesse o link Simulação do Cálculo do ITBI.
Para fins de cálculo, deve-se multiplicar a base de cálculo pela alíquota e irá se descobrir o valor do imposto.
Exemplo: Adquiriu um imóvel por R$ 100.000,00, como a alíquota, em regra, é de 2,5%, então o valor a pagar é de R$ 2.500,00.
11. O que é a escritura pública?
A escritura pública é o documento que formaliza a transferência de propriedade de um imóvel, e é realizada no Cartório de Notas. Ver artigo 108 do Código Civil.
12. Para que serve o registro do imóvel?
O registro do imóvel no Cartório de Imóveis é o ato que efetivamente transfere a propriedade para o nome do comprador, tornando a transação pública e válida contra terceiros.
13. Quais os documentos necessários para a venda de um imóvel?
Quem exige os documentos para transferência de um imóvel é o Cartório de Imóveis.
A Prefeitura dá acesso ao Sistema ITBI Web, em que é possível emitir a guia de ITBI e visualizar a Certidão de Valor Venal.
Os demais documentos são de responsabilidade das partes.
14. O que é o valor venal do imóvel?
Para fins de ITBI, Valor Venal do imóvel é o valor de mercado do imóvel.
Já para fins de IPTU, é o Valor da Planta Genérica de Valores – PGV, que está disponível na Certidão de Valor Venal.
15. Qual a diferença entre promessa de compra e venda e escritura definitiva?
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar que estabelece as condições da futura
compra. Já a escritura definitiva é o documento emitido pelo Cartório de Notas que permite o posterior registro pelo Cartório de Imóveis.
Lembre-se que somente o registro no Cartório de Imóveis é que garante o direito de dono.
16. Como eu faço para transferir um imóvel para meu nome?
Em termos simples, são necessários os cinco passos abaixo:
1º-Ter uma Escritura Pública ou um documento com força de Escritura Pública;
a) A Escritura Pública é emitida por qualquer Cartório de Notas;
b) São considerados documentos com força de Escritura Pública:
i. Contrato de Financiamento emitido por instituição financeira;
ii. Instrumento de Compra e Venda com o respectivo termo de quitação na aquisição de terreno em loteamento, conforme Lei do Parcelamento do Solo.
iii. Instrumentos Particulares com Cláusula de Alienação Fiduciária;
iv. Instrumentos Particulares em Processo de Regularização Fundiária, conforme Lei da
Regularização Fundiária.
c) O artigo 108 do Código Civil estabelece como exceção há necessidade da Escritura Pública os negócios jurídicos realizados com valores abaixo há trinta vezes o salário mínimo vigente no ano da realização.
2º – Emissão da Guia de ITBI e Certidão de Valor Venal no Sistema ITBI WEB da Prefeitura.
3º – Apresentação dos documentos dos passos 1º e 2º no Cartório de Imóveis, que irá emitir a matrícula atualizada;
4º – Enviar a matrícula do passo 3º para os e-mails: itbi@jundiai.sp.gov.br e iptu@jundiai.sp.gov.br.
5º – Parabéns! O imóvel está em seu nome e o carnê do IPTU já foi atualizado.
17. Em qual banco eu posso pagar o ITBI?
| INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS | GUICHÊ DE CAIXA | INTERNET BANKING | CAIXA ELETRÔNICO |
| Caixa Econômica Federal | Somente em dinheiro em espécie | SIM | SIM |
| Banco Cooperativo SICOOB | Somente em dinheiro em espécie | SIM | SIM |
| Banco do Brasil | SIM | SIM | |
| Banco Bradesco | SIM | SIM | |
| Sicredi Fronteiras PR/SC/SP | SIM | SIM | |
| Banco Santander | SIM | SIM | |
| Banco Mercantil do Brasil | SIM | SIM | |
| Itaú Unibanco | SIM | SIM |
18. Imunidade, Não Incidência e Isenção são as mesmas coisas?
Não. Cada um é um instituto diferente dentro do Sistema Tributário Nacional.
Imunidade é prevista na Constituição Federal e é uma limitação constitucional ao poder de tributar. É a Lei maior tirando a competência do Município.
Não incidência é uma previsão legal do Município que optou por não incluir no seu campo de incidência determinado fato.
Isenção é a dispensa de pagamento do tributo. Há incidência, mas o Município decidiu por lei isentar tal fato.
A confusão é normal, uma vez que nos três institutos há o não pagamento pelo contribuinte. De toda forma, o Sistema ITBI Web divide os três em ícones de acesso diferentes, ou seja, deve-se saber o que se deseja antes de emitir a guia para conseguir concluir o procedimento.
19. Existe Imunidade do ITBI?
Em Jundiaí, a legislação previu os seguintes adquirentes de imóveis como imunes da tributação:
1 – União, Estados, Distrito Federal e Municípios;
2 – Autarquias e às fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público e a Empresa Pública
Prestadora de Serviço Postal;
3 – Entidades Religiosas e Templos de Qualquer Culto, inclusive suas Organizações Assistenciais e Beneficentes;
4 – Partidos Políticos, inclusive suas Fundações;
5 – Entidades Sindicais dos Trabalhadores;
6 – Instituição de Educação e Assistência Social, sem fins lucrativos.
20. Existe Não Incidência do ITBI?
Em Jundiaí, o artigo 139 da Lc 460/2008 estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens imóveis ou direitos a eles relativos quando:
I – efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
II – decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
III – no substabelecimento de procuração em causa própria ou com poderes equivalentes que se fizer para o efeito de receber o mandatário a escritura definitiva do imóvel;
IV – na retrovenda, os bens voltem ao domínio do alienante, por força de estipulação contratual ou falta de destinação do imóvel desapropriado, não se restituindo o imposto pago.
21. Existe isenção de ITBI?
Em Jundiaí, existem duas situações de isenção do ITBI:
1 – a primeira aquisição de imóvel voltado à habitação de interesse social, por pessoa física,
exclusivamente para fins residenciais do adquirente, transmitido diretamente da Fundação Municipal de Ação Social – FUMAS ou da Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano do Estado de São Paulo – CDHU e suas respectivas cessões de direitos;
2 – e a previsão contida na LC 485/2010 do Programa Municipal de Desoneração Tributária para Habitações de Interesse Social, com o objetivo de fomentar empreendimentos habitacionais destinados à população de baixa renda, vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.
Essa isenção deve ser protocolada junto à Divisão de ITBI para abertura de um processo administrativo em que o Auditor Fiscal irá fazer a análise do pedido, pelo link Isenções.
22. Como eu solicito uma restituição de guia paga de ITBI?
A restituição deve ser protocolada junto à Divisão de ITBI para abertura de um processo administrativo em que o Auditor Fiscal irá fazer a análise do pedido, pelo link Restituição.
23. Como eu solicito a certidão de quitação da guia paga?
A certidão de recolhimento e a certidão de quitação são distintas.
A certidão de recolhimento do ITBI é emitida no Sistema ITBI Web ao clicar no card “Certidão de Recolhimento” e fica disponível durante cinco após a data do pagamento.
Já a certidão de quitação é emitida somente para pagamentos efetuados há mais de cinco anos e deve ser protocolada junto à Divisão de ITBI para abertura de um processo administrativo em que o Auditor Fiscal irá fazer a análise do pedido, pelo link Certidão de Quitação.